Focus sur les règles de construction en limite de propriété
Vous avez une extension de propriété en vue ? Vous souhaitez clôturer votre terrain afin de valoriser votre propriété au moment de la revente ou de la mise en location ? Avant toute chose, sachez que ce type de travaux requiert la connaissance des règles de construction en limite de propriété ou ligne séparative. Cela concerne certainement les particuliers qui vivent en ville ou en lotissement. Pour réaliser leur projet de construction sur une espace proche des limites, ils doivent laisser une distance inférieure ou égale à la distance prescrite dans le code de l’urbanisme.
L’assiette du terrain
Que vous habitiez en milieu urbain ou rural, sachez que votre terrain est divisé selon une parcelle bien définie. Avec une clôture, il est facile de connaître l’étendue de votre terrain. À l’inverse, sans clôture, identifier l’assiette de votre terrain avec précision semble être compliqué.
En France, les limites de propriétés sont inscrites au registre du cadastre consultable sur le site cadastre.gouv.fr et dans les documents d’urbanisme. Elles vous permettent de savoir précisément les délimitations et la surface de votre terrain ainsi que celles de vos voisins. Lorsque vous réalisez un projet d’extension de propriété, vous devez prendre en compte ces règles d’urbanisme afin de ne pas empiéter sur la propriété voisine et de respecter une certaine distance.
Si votre terrain n’a pas encore un bornage précis, faites appel à un géomètre-expert pour bien déterminer les limites séparatives de votre propriété avec celle de votre voisin. Cela vous permet non seulement d’être au clair avec vos voisins sur vos terrains respectifs, et vous évitera d’éventuels recours ultérieurs. Rappelez-vous que respecter les limites du terrain est la meilleure solution pour éviter de contraindre son voisin dans le cadre d’une construction.
La distance limite avec les voisins
Toutes constructions en limite de propriété requièrent le maintien de certaines distances légales avec la maison voisine. Il existe deux façons de calculer la distance aux maisons adjacentes.
- Dans le premier cas, vous pouvez vous référer à l’article R. 111-19 du code de la construction. Celui-ci stipule que les bâtiments doivent être érigés à au moins 3 mètres des maisons voisines. Cependant, le PLU (plan local d’urbanisme) peut également servir de référence pour établir ce calcul. Celle-ci peut émettre des règles différentes selon la commune. Certains imposeront une distance plus ou moins importante à leurs administrés. Pour le savoir, n’hésitez pas à vous rendre en mairie pour obtenir ces informations.
- Dans les deux cas, notez que le point de pointe du bâtiment doit être considéré comme une distance de référence des maisons adjacentes. Par conséquent, le calcul doit être effectué tout en prenant en compte les balcons ou même les débords de toitures.
La distance entre les constructions sur un même terrain
Vous habitez une maison avec plusieurs dépendances et souhaitez construire une extension ? Dans ce cas, certains PLU laisseront toute liberté au propriétaire, tandis que d’autres imposeront certaines réglementations et indiqueront les distances à respecter lors de la construction de nouveaux bâtiments. Selon l’article R. 111-16 de la loi d’urbanisme, la construction d’immeubles appartenant à un même propriétaire sur un même terrain peut être soumise au respect d’une distance minimale trois mètres entre deux constructions non contiguës.
L’ouverture de fenêtre sur un espace privé et vis-à-vis
Malheureusement, les conflits entre voisins concernant les limites de propriété sont monnaie courante, et l’une des premières causes de conflit de voisinage est due au non-respect ou à la méconnaissance de certaines règles. Afin de protéger votre intimité et celle des propriétés adjacentes, vous devez respecter la limite selon certaines règles pour les projets d’extension de maison.
Même si vous êtes le propriétaire du terrain, vous devez toujours respecter les distances indiquées dans le document d’urbanisme. En effet, le respect de certaines mesures est primordial pour vivre ensemble et éviter au maximum les conflits. En particulier, la création de vues (étages avec fenêtres et vue sur le jardin depuis les propriétés adjacentes, etc.) nécessite que certaines règles soient prises en compte.
En principe, en cas de « vue directe », c’est-à-dire en regardant directement sur un bâtiment ou un jardin adjacent, une distance de séparation d’au moins 1,90 m doit être respectée. En cas de « vue oblique » qui vous oblige à vous pencher pour voir la fenêtre ou le balcon de votre voisin, vous devez respecter une distance de séparation ou une limite séparative d’au moins 0,60 mètre doit être respectée.
Ces règles de distance s’appliquent à la fois aux ouvertures donnant sur des bâtiments voisins et à des espaces privés tels que des jardins, une cour ou un local contigu.
Notez que ces règles peuvent différer si vous vivez dans une copropriété. Ce sont les règles de cette dernière qui s’appliquent lors de la construction de votre extension de maison en limite de propriété.
Si vous ne parvenez pas à faire percer une fenêtre en vertu de ces règles et que vous n’obtenez pas l’accord de vos voisins, sachez qu’il existe d’autres solutions. Ainsi, pour ajouter de la luminosité aux nouvelles constructions, vous pouvez choisir la création d’un « jour ». Certes, avec ce type de fenêtre opaque, vous ne pouvez pas voir l’extérieur, mais vous bénéficiez tout de même de la lumière naturelle à l’intérieur. Ce « jour » ne peut pas dépasser la hauteur de 2,60 mètres au rez-de-chaussée et 1,90 mètre à l’étage supérieur. Notez que le consentement de votre voisin est tout de même nécessaire, car il s’agit d’une construction en limite de propriété.
Le mur en limite de propriété
Des règles relatives à la limite de propriété s’appliquent également aux travaux du type mur de clôture, haie de séparation ou palissade… Dans un tel cas, consultez votre PLU local et les éventuels règlements spécifiques concernant la limite de hauteur et les distances réglementaires relatives au terrain voisin.
En aucun cas, votre clôture ne doit empiéter sur une propriété adjacente. En l’absence de règles locales, voici les limites à respecter :
- Pour un mur : La hauteur minimale d’un mur séparatif dépend de la taille de votre commune. Moins de 50 000 habitants : votre mur doit mesurer au moins 2,60 mètres. Plus de 50 000 habitants : la hauteur minimale du mur est portée à 3,20 mètres.
- Pour une haie végétale : si votre haie mesure moins de 2 mètres de haut, la limite à respecter est d’au moins 0,50 mètre de votre limite de propriété, et si votre haie possède une hauteur de deux mètres, la distance minimale à respecter est de 2 mètres par rapport à la limite des propriétés voisines.
- Dans le cas des clôtures et palissades proches de la limite de propriété, les mêmes règles de hauteur s’appliquent que pour la construction de murs. La limite de clôture varie en fonction du nombre d’habitants de votre ville.
Cependant, si vous souhaitez faire construire une clôture mitoyenne ou une haie mitoyenne en limite de propriété, en plus des permis de construire il vous faut un consentement des propriétaires voisins et une convention de mitoyenneté devant notaire.
